通知公告:
  •  
  • 正文内容
瑞丽房地产 从需求性向选择性转变
日期:2014-07-31 11:09:47   来源:瑞丽江网

  瑞丽国家重点开发开放试验区建设启动以来,大批的项目开始进驻瑞丽,其中以房地产项目尤为突出,而瑞丽的房地产市场也经历了从辉煌期到平静期再到低谷期,购房者也从盲目跟风到颇为理性。在当下竞争激烈的房产市场,市场火热程度锐减,地产市场仍在不断扩充面积的同时,只有不断探寻新的楼盘格局,才能在竞争中增加胜算的砝码。

  试验区带来的地产效应

  早在90年代中期,瑞丽市就出现了第一家房地产开发企业——“瑞丽市房地产开发有限公司”,后来由于资金技术等问题房地产还未进行开发公司就关闭了。到了2005年,翡翠园楼盘进入市场销售,标志着瑞丽市第一家成规模的房地产楼盘正式诞生,一期销售价格每平方米均价不超过一千元,而瑞丽人仍习惯自有土地修建房屋的模式,所以翡翠园的5层楼高的楼梯房开盘时在当时的市场中并不火热。2010年7月,中共中央、国务院作出了“积极建设广西东兴、云南瑞丽、内蒙古满洲里等重点开发开放试验区”的决定,2012年7月,国务院正式批准《云南瑞丽重点开发开放试验区建设实施方案》,随着瑞丽试验区建设进入全面实施阶段,瑞丽先后涌进了63家省内外房地产开发企业,而瑞丽的城区面积只有25.2平方公里,从地方龙头企业景成集团到上市公司雅居乐,甚至地方小型建筑公司都迅速购地抢占先机。

  翡翠园的二期、三期进入市场后不久就迎来了瑞丽被确立为开发开放试验区的消息,市场一下火热了起来,销售单价上涨到两千元左右,销售率达90%以上。趁着这股风的还有德龙珠宝城,2007年开发建设德龙珠宝城,于2008年取得预售证,采用楼下铺面楼上住宅的楼盘模式,整个楼盘定位为继瑞丽珠宝街后的另一个新的高档珠宝市场,进入市场销售后,每平米单价为2000到3000元,但是销售情况并不乐观,到2009年底销售率不到20%。2010年瑞丽成为开发开放试验区的风声传来,德龙珠宝城仿佛一夜火了起来,每平米的销售单价飙升到近万元,价格快赶上一线城市房产单价,并且还出现供不应求的状况,短短几个月,几百套过百万的商住楼就只留下一两套尾盘了。2009年至2011年间,是瑞丽房产销售最火热的几年,商业+住宅的模式成为瑞丽最热销的楼盘,东南亚商住楼、泛亚国际等楼盘销售量基本都在80%以上,楼下有铺面,楼上有住房,一房养三代的观念促使了商住楼的热销。2011年至2012年,大批电梯房楼盘开始进入市场销售,住惯了楼梯房的瑞丽人也有了站得高看得远的新感受,在此期间开盘的楼盘有奥星世纪一期、恒泰锦园一期、鑫盛时代家园一期等,除了本地人刚性需求购房外,试验区的确立也吸引了缅甸华侨、外地投资客的目光,销售单价多为3500元至4000元,最后统计的销售率达到了70%以上。而瑞丽市的房地产格局也发生了重大转变,由楼梯房转变为高层电梯房,一个楼盘即为一个小区,物管公司也随之成立,逐渐向大中型城市的房地产楼盘模式靠拢,单价也由2000不到一跃到3000至4000元,地理位置好的楼盘更是单价突破5000元。

  房地产从紧俏到平静的过渡

  2013年至2014年,新国五条的出台,房产税的拟征收,使已经疯狂了多年的房地产市场开始走向平静,瑞丽的房地产虽然并不受新国五条影响,但也开始遇冷。某些楼盘销售率甚至达不到20%,鉴于市场的低迷状态,本应该在去年底开盘的楼盘甚至直到现在也未开盘。针对瑞丽房产市场现状,记者也走访了瑞丽市住房和城乡建设局相关部门,了解到瑞丽房产销售遇冷的原因:一是瑞丽经济规模小,没有大型工业企业,无法吸引大量的外来人口落户。二是目前瑞丽市总人口不到20万,刚性需求性购房在2009年至2012年基本得到满足,新的需求性购房者远远小于房屋的总建设量。三是全国房地产市场走向平静,炒房客锐减,投资性购房者也开始谨慎行事,不愿意再把资金投入到房产上。四是高速路、铁路等尚未开通,交通不便也阻碍着人口的增长。记者走访了景成新城、锦福园二期、雅居乐国际花园等楼盘的销售中心,成交量也未达到预期目标,销售前景尚不明朗。

 

  往后,随着房产税的逐步落实征收,瑞丽的房地产市场不管是销售率还是销售价格都将难出现爆发性增长的局面,而开发开放试验区政策优势吸引招商引资项目和逐渐便利的交通也将会使房地产行业呈现稳中稍涨的形势。

  走向精品楼盘间的竞争

  经过十多年的发展,瑞丽房地产逐渐走向成熟,而因起步晚经验不足,仍存在房屋延期交工,物业管理缺乏监管等情况,致使购房者在置业的时候也越来越理性,从需求性购房逐渐过渡为选择性购房。在记者走访的十多个楼盘中,雅居乐国际花园作为专门从事房产开发的上市公司有着成熟的营销团队,把样板间的营销模式率先引入瑞丽市场,加之逢年过节的的营销活动,在整个瑞丽的知名度很高;湖畔尚湾凭借其周边学校、菜市场和弄莫湖公园的大环境,从3000左右的团购价上涨到现在3700元以上的单价;潮都国际推出的精装小户型公寓楼式住宅,尽管单价4500元以上,也迅速占领了小资金购房者的市场。由此可看出,房屋的销售单价已经不再是购房者选择置业的最大理由,购房者对周边配套、房屋户型、品牌口碑等方面甚为挑剔,对于地理位置不优越、开发商口碑不好的楼盘即便降价促销,也很难破冰前行。

  在竞争如此激烈的房产市场,房产商们要改变传统观念,做好市场调研,把握好购房者的需求,打造好周边配套,树立品牌口碑,降低物管收费标准,完善物管服务,由传统的“圈一块地,修一栋楼”逐渐演变为造精品楼盘,只有越来越好的楼盘才能吸引越来越多的人置业,同时也给瑞丽创造一个好的投资环境,吸引更多的投资项目,让开发开放试验区的名称名副其实。 

 

 



友情链接 孔雀之乡网| 德宏人大网| 德宏政务信息网| 德宏政协网| 德宏纪检监察网| 德宏党建网| 政法综治网| 勐巴娜西网| 盈江宣传网| 中国陇川网|